Tuttav ütles, et tegemist on varjatud puudusega ja peaksin nüüd müüjalt nõudma kompensatsiooni?

Iga asi, mis on ostja silmis „puudus“, ei ole veel varjatud puudus — eriti järelturu kinnisvara puhul

Kinnisvara ost on paljude inimeste elu suurim tehing. On täiesti mõistetav, et pärast ostu on iga uus kriuks, praoke või niiskusplekk murettekitav — ja kui tuttav lisab, et „see on kindlasti varjatud puudus, küsi müüjalt kompensatsiooni!“, tekib kiiresti tunne, et sind on petetud. Aga enne kui lähed müüjalt raha nõudma, tasub selgeks teha, mida varjatud puudus tegelikult tähendab — ja mida see ei tähenda.

Mis on varjatud puudus?

Varjatud puuduseks loetakse viga või defekti, mis:

• oli olemas juba enne ostu,

• ei olnud ostjale mõistlikult avastatav tavapärasel ülevaatusel,

• mõjutab oluliselt kinnisvara kasutamist või väärtust,

• ja millest müüja teadis või oleks pidanud teadma, aga jättis ostjale avaldamata.

Näiteks: hoone konstruktsioonis peidetud veekahjustus, mida pole võimalik visuaalselt tuvastada ning mille olemasolust müüja teadlikult vaikis. Näiteks: katus laseb vett läbi ainult teatud ilmastikutingimuste korral ja seda ei olnud võimalik tavapärasel ülevaatusel tuvastada.

Näiteks: kipsplaadi või soojustuse taga on laialdane hallitus, mis ohustab tervist, kuid mis ei olnud nähtav ostuhetkel ja mille kohta müüja teadis, kuid on selle üle värvinud.

Mis ei ole varjatud puudus?

Paljud asjad, mis ostjale pärast ostu silma hakkavad, ei kvalifitseeru varjatud puudusteks, näiteks:

• Tavaline kulumine ja vananemine (nt kriimud põrandal, amortiseerunud katusekate, kulunud torustik).

• Visuaalselt nähtavad probleemid( ilmne puudus), mida oleks saanud märgata objekti üle vaadates (nt pragunenud sein, katkine aken, niiskusplekid).

• Eelnevalt informeeritud puudused, mis tuleks ka lepingus ära märkida, et edaspidi oleks müüjal võimalik sellele ka tugineda.

• Subjektiivne rahulolematus (nt ostja arvab pärast kolimist, et päike paistab valelt poolt või planeering ebamugav).

Lihtne reegel: kui puudus oli nähtav või eeldatav, siis seda ei saa pärast ostu nimetada varjatud puuduseks.

Järelturu kinnisvara ei ole uus

Kui ostad järelturu kinnisvara, tuleb arvestada, et tegemist on kasutatud varaga. Nii nagu kasutatud autol võivad olla kriimud, nii on ka vanemal majal või korteril oma ajalugu ja kulumine.Ostja ülesanne on enne ostu veenduda, kinnisvara sobivuses:

• vaadata objekt hoolikalt üle,

• vajadusel kaasata spetsialist (ehitusspets, hindaja),

• ja esitada küsimusi müüjale enne tehingut.

Ka uus kinnisvara ei tähenda „täiuslikku“ kinnisvara

Sageli arvatakse, et kui kinnisvara on uus või äsja valminud, peaks see olema laitmatus seisukorras ja igas mõttes ideaalne. Tegelikkuses kehtib ka uue kinnisvara puhul sama reegel:

• kui mõni asi on visuaalselt nähtav juba ülevaatusel,

• ja see ei ole vastuolus ehitusseadustiku või teiste normidega,

siis ei ole tegemist puudusega, mille eest võiks hiljem müüjalt kompensatsiooni nõuda.

Näiteks: väiksed viimistluse ebatasasused või seinadel vajumisest tekkinud praod ei ole puudused, vaid ehitusprotsessi paratamatu tulemus. Kui need on nähtavad ja ostja nendega nõustub ostuhetkel, ei saa neid hiljem varjatud puuduseks nimetada ega kompensatsiooni nõuda.

Seadus nõuab, et uus ehitis vastaks miinimumnõuetele, mitte et see oleks esteetiliselt täiuslik või igaühe isikliku ootuse järgi ideaalne.

Ostja roll on veenduda, et ostetav kinnisvara vastab tema enda ootustele enne ostulepingu sõlmimist.

Millal tasub nõuda kompensatsiooni?

Kompensatsiooni võib olla võimalik nõuda, kui:

• ostja tõendab, et viga oli olemas juba ostuhetkel,

• see viga ei olnud nähtav ega eeldatav,

• ja müüja teadis sellest, aga ei avaldanud seda.

Sellisel juhul on oluline tegutseda kiiresti ja dokumenteerida kõik, sh eksperdi hinnang, fotod ja müügileping.

Kokkuvõte

Tuttava arvamus on üks asi, aga juriidilises mõttes ei muuda see probleemi varjatud puuduseks. Kõik, mis ostjale ei meeldi või mida ta peab „veaks“, ei anna automaatselt õigust nõuda kompensatsiooni müüjalt.

Varjatud puudus on erand, mitte reegel. Enamik järelturu kinnisvara väiksemaid muresid on lihtsalt osa tavapärasest kulumisest, mitte kellegi pahatahtlik varjamine.