Tartu korteriturg märtsis 2026: tehinguid palju, aga hinnad liiguvad alla

Märts tõi Tartu kinnisvaraturule elu tagasi. Pärast vaiksemat veebruari tehti märgatavalt rohkem tehinguid, kuid üllatuslikult ei toonud see kaasa hinnatõusu. Vastupidi - kui vaadata kõige olulisemat näitajat ehk mediaanhinda, siis see liigub hoopis allapoole.

Mis on “päris hind”?

Kinnisvarast rääkides kasutatakse sageli keskmist hinda, kuid see võib olla petlik. Kui müüakse paar väga kallist korterit, tõuseb keskmine kohe üles.

Sellepärast on palju olulisem vaadata mediaanhinda – see näitab “tüüpilist” tehingut ehk seda, millega enamik inimesi päriselt kokku puutub.

Märtsi peamine sõnum: hinnad langesid

Märtsis oli Tartu korterite mediaanhind umbes 2 235 €/m².

• Veebruaris oli see umbes 2 318 €/m²

• Aasta tagasi märtsis umbes 2 566 €/m²

See tähendab:

• kuuga langus ~3,6%

• aastaga langus ligi 13%

Ehk kuigi turul toimus rohkem tehinguid, osteti kortereid madalama hinnaga.

Korteri suurus	Märts 2026	Veebruar 2026	Märts 2025	Kuine muutus	Aastane muutus	Trend
🏢 10–29 m²	2 759 €	3 951 €	2 571 €	🔻 -30%	🔺 +7%	⚠️ kõikuv
🏠 30–40 m²	2 620 €	2 091 €	2 699 €	🔺 +25%	🔻 -3%	↔️ stabiilne
🏘️ 41–55 m²	2 149 €	2 331 €	2 544 €	🔻 -8%	🔻 -16%	📉 langus
🏡 55–70 m²	2 012 €	2 088 €	2 416 €	🔻 -4%	🔻 -17%	📉 langus
🏬 70+ m²	2 292 €	2 221 €	2 626 €	🔺 +3%	🔻 -13%	📉 langus
📍 KOGU TURG	2 235 €	2 318 €	2 566 €	🔻 -3,6%	🔻 -12,9%	📉 langus

*30-40² korterite madal veebruari mediaani m² hind on pigem anomaalia, mille viisid alla väga madala hinnaga tehingud. Jaanuaris oli 2 499,59€ ja detsembris 2 401,32€. Viimase 6 kuu kesmine on olnud 2 433,33€.

Turg on aktiivne, aga ostja juhib mängu

Tavaliselt võiks arvata, et kui tehingute arv kasvab, siis hinnad tõusevad. Märtsis see nii ei olnud.

See viitab väga selgelt sellele, et:

• ostjad on tagasi turul

• aga nad ei ole valmis maksma varasemaid hindu

Teisisõnu: turg töötab, aga tingimused dikteerib ostja, mitte müüja.

Kõige rohkem surve all on “tavalised” korterid

Kui vaadata eri suurusega kortereid, siis kõige selgem hinnalangus on toimunud keskmises segmendis – umbes 40–70 m² korterites.

Just need on kõige tüüpilisemad kodud:

• esimesed kodud

• perekorterid

• järelturg

See kinnitab, et hinnalangus ei ole ainult “statistiline efekt”, vaid puudutab päriselt suurt osa turust.

Miks hinnad langevad?

Peamised põhjused on üsna loogilised:

• intressimäärad on endiselt kõrged → laen on kallim

• ostujõud on vähenenud

• ostjad on ettevaatlikumad

Lisaks on turul rohkem realistlikku hinnastamist – müüjad peavad leppima sellega, mida ostja on valmis maksma.

Väikesed korterid kõiguvad rohkem

Üks huvitav detail: väikeste korterite hinnad (alla 30 m²) hüppavad kuust kuusse üsna palju.

See ei tähenda, et turg oleks segane – lihtsalt tehinguid on vähe ja iga müük mõjutab statistikat tugevalt. Seetõttu ei tasu selle segmendi põhjal liiga suuri järeldusi teha.

Mida see tähendab ostjale ja müüjale?

Ostjale:

• praegu on hea aeg turul ringi vaadata

• läbirääkimisruumi on rohkem kui aasta tagasi

Müüjale:

• realistlik hind on kriitiline

• liiga optimistlik pakkumine jääb lihtsalt müümata

Kokkuvõte

Märts näitas, et Tartu kinnisvaraturg on elus ja aktiivne, kuid hinnad ei ole veel taastumas.

Kõige olulisem näitaja – mediaanhind – ütleb selgelt:👉 tüüpiline korter müüakse täna odavamalt kui nii kuu kui ka aasta tagasi.

Ja see on signaal, mida ei tasu ignoreerida.