Mis on kinnisvara turuhind tegelikult?

Kinnisvara müügi juures on üks otsus, mis mõjutab kogu protsessi rohkem kui ükski teine: hinna määramine.Aga mida me mõtleme, kui ütleme “turuhind”?

Sageli aetakse see segamini soovmõtlemise, vana info või kuulutustes nähtud numbritega. Tegelik turuhind on aga midagi palju konkreetsemat ja samas dünaamilisemat.

Turuhind on tänase päeva kokkulepe

Turuhind ei ole püsiv silt kinnisvara küljes.See ei ole universaalne tõde, mis kehtib igal ajal ja igas olukorras.

See on konkreetse ajahetke tulemus — hind, mille juures:

• müüja on valmis müüma

• ostja on valmis ostma

• rahastus on võimalik

• tingimused on mõlemale poolele vastuvõetavad

Kui üks neist neljast ei toimi, ei ole tegemist turuhinnaga — on lihtsalt number.

Miks sama korter võib eri aegadel maksta erinevalt?

Kinnisvara väärtust ei mõjuta ainult seinad ja ruutmeetrid. Seda kujundavad:

• intressimäärad ja pankade laenupoliitika

• ostjate kindlustunne majanduse suhtes

• pakkumiste arv samas piirkonnas

• hooajalisus

• konkreetse objekti seisukord ja eripära

Kui ostjaid on palju ja pakkumisi vähe, liigub tasakaal ühes suunas.Kui turul on rohkem müüjaid kui ostjaid, liigub see teises suunas.

Seepärast ei saa turuhinda määrata ainult ajalooliste tehingute põhjal — oluline on mõista, mis toimub praegu.

Kuulutuse hind ei ole turuhind

Sageli vaadatakse, mis hinnaga teised müüvad, ja tehakse otsus selle põhjal.Aga kuulutuses olev hind on müüja ootuse väljendus, mitte tehingu fakt.

Oluline küsimus ei ole:“Mis hinnaga teised müüvad?”

Oluline küsimus on:“Mis hinnaga sarnased objektid päriselt müüdud on?”

Need kaks numbrit ei ole alati samad.

Vale hinnaga alustamise hind

Liiga kõrge hinnaga turule tulemine võib tähendada:

• pikemat müügiperioodi

• huvi ja usalduse vähenemist

• vajadust hiljem hinda korrigeerida

• lõpuks madalamat lõpptulemust

Turul “seisev” objekt tekitab küsimusi.Ostjad hakkavad mõtlema: mis sellel viga on?

Õigesti positsioneeritud hind seevastu tekitab liikumise. Ja kinnisvaras on liikumine alati parem kui vaikus.

Turuhind ei ole emotsionaalne, vaid strateegiline otsus

Müüja jaoks on kodul tihti isiklik väärtus — mälestused, investeeritud aeg ja raha.Turg hindab aga:

• asukohta

• seisukorda

• konkurentsivõimet

• alternatiive

Seetõttu on oluline vaadata objekti korraks “väljastpoolt” — nagu ostja seda näeb.

Kuidas jõuda realistliku turuhinnani?

See eeldab:

1. Võrdlusanalüüsi tegelike tehingute põhjal

2. Konkurentsi kaardistamist samas piirkonnas

3. Objekti tugevuste ja nõrkuste ausat hindamist

4. Selget müügistrateegiat

Turuhind ei ole arvamine.See on analüüsi ja turu tunnetuse kombinatsioon.

Kokkuvõtteks

Kinnisvara turuhind ei ole see, mida tahaks saada.See ei ole ka see, mida loodetakse saada.

See on hind, mille juures tehing päriselt sünnib.

Ja hästi määratud hind ei tähenda kompromissi — see tähendab kontrolli.