Renoveerimisprojekt väikelinnas – mida olen ise õppinud?

Olen ostnud ja renoveerinud kortereid väikelinnas ning minu jaoks on sealne korteri renoveerimine müügi eesmärgil natuke teistsuguse loogikaga kui suuremas linnas.

Korterite hinnad on madalamad, aga ehitusmaterjalid ja töömehe töötund ei ole sellepärast oluliselt odavamad( võib olla isegi kallim). Samuti on müügihinnal üsna konkreetne lagi ees.

Panin kirja mõned asjad, mida mina väikelinnas renoveerimisprojekti jaoks korterit valides kõige olulisemaks pean.

1. Kõige olulisem käik tehakse ostmisel

Sellise projekti kasum algab ostuhinnast, sellele ei vaidle ilmselt keegi vastu.

Enne ostmist tasub kohaliku turuga päriselt kurssi viia. Mis hinnaga sarnaseid kortereid müüakse? Kui kaua need müügis on? Milliste hindadega on reaalselt tehinguid tehtud?

Eriti oluline on enda jaoks paika panna realistlik müügihind pärast remonti. Mitte see hind, mida tahaksid saada, vaid see, mida selle piirkonna ostja on tõenäoliselt valmis maksma.

Sealt saab juba tagurpidi arvutada: võimalik müügihind, miinus remont, muud kulud(kommunaalid, kütus) ja kasum, mida soovid projektist saada. Nii jõuad summani, millega korterit üldse tasub osta.

Liiga kallilt ostetud korterit ei päästa hiljem ka väga ilus remont.

2. Väikelinnas on enda tehtud tööl väga suur väärtus

See on ilmselt üks suuremaid erinevusi võrreldes kallima kinnisvaraga.

Kui korter ise maksab näiteks 20 000–30 000 eurot, ei tähenda see, et ehitaja, elektriku või torumehe töötund maksaks seal kordades vähem kui Tartus või Tallinnas.

Kui ise ühtegi tööd teha ei oska ja kogu remont tuleb algusest lõpuni sisse osta, võib kasum väga kiiresti kaduda.

See ei tähenda loomulikult, et peaks hakkama ise tegema töid, milleks teadmisi või oskusi ei ole. Spetsiifilised tööd jätaksin ikka spetsialistidele. Aga lammutamine, seinte ettevalmistamine ja värvimine, põrandate paigaldamine ning muud lihtsamad tööd on kohad, kus enda panus võib projekti tasuvust päris palju muuta.

3. Heas seisukorras pesuruum võib olla väga suur pluss

Üks asi, mida mina potentsiaalse projekti puhul väikelinnas kindlasti vaatan, on vannituba või pesuruum.

Ideaalis võiks see olla juba enam-vähem viisakas ja neutraalne, näiteks halli, beeži või muu lihtsa plaadiga, mida ei ole vaja välja vahetada.

See ei pea olema uus ega viimase trendi järgi tehtud. Oluline on, et see oleks puhas, terve ja piisavalt neutraalne.

Vannitoa täielik renoveerimine on kallis ning väikelinnas ei pruugi korteri lõplik müügihind selle võrra tõusta, kui palju sinna raha sisse panid.

Kui olemasolev plaat on korralik, võib vahel piisata uuest valamukapist, peeglist, segistist, valgustist ja väiksematest detailidest. Tulemus muutub värskemaks, aga sa ei ole kulutanud suurt osa oma võimalikust kasumist ühe ruumi peale.

4. Maja puhul vaatan üsna klassikalisi asju

Siin ei erine minu kriteeriumid väga sellest, mida vaataksin korterit ostes ka suuremas linnas.

Mina eelistan kivi- või paneelmaja ja korterit kuni kolmanda korruseni. Vaatan ka seda, et kõrvalkulud ei oleks ebamõistlikult kõrged.

Renoveeritud fassaad on minu jaoks suureks plussiks, nagu ka üldiselt korras maja ja toimiv korteriühistu.

Investeerimisobjekti puhul eelistan tegelikult pigem koleda siseviimistlusega korterit heas majas kui ilusamat korterit majas, kus on suured probleemid või lähiajal ees väga kulukad tööd.

Korteri seinad, põrandad ja köögi saad ise korda teha. Terve maja probleeme ühe korteri remondiga ei lahenda.

5. Ära remondi üle piirkonna hinnataseme

See on koht, kus minu arvates võib väga lihtsalt raha ära kulutada.

Kui piirkonnas on teatud tüüpi korteri realistlik müügihind näiteks 45 000 eurot, ei muutu see automaatselt 55 000-euroseks korteriks lihtsalt sellepärast, et panid sinna väga kalli köögi, disainvalgustid ja kõige kallima põrandakatte.

Eesmärk ei ole teha võimalikult kallist remonti, vaid korter, mis näeb oma hinnaklassis väga hea välja.

Sama põhimõtet järgin ka kujunduses. Pigem teen korteri neutraalse, aga mitte igava.

Põrandad, seinad, köök ja vannituba võiksid olla sellised, mis ei hakka ostjale vastu ainult seetõttu, et tema maitse on minu omast erinev. Iseloomu saab anda valgustite, mööbli, tekstiilide ja muude detailidega.

Väga trendikas lahendus võib pildil äge tunduda, aga sellise korteri puhul ei ole eesmärk teha kodu endale. Eesmärk on, et võimalikult paljud potentsiaalsed ostjad suudaksid ennast seal elamas ette kujutada.

Aga mis on minu „miks“?

Mul on väike neljaliikmeline investeerimiskogukond ja olen meist ainus, kes on investeerinud kinnisvarasse nii, et panen lisaks rahale projekti ka enda aega ja tööd. Olen sealt saanud päris otsekohest tagasisidet: „Mina ei viitsiks, selline asi pole mulle.“

Ja ausalt, ma saan sellest täiesti aru.

Esimene projekt oli alguses uus, põnev ja huvitav. Mida rohkem aga probleeme tekkis ja kui projekt lõpuks poole aasta peale venis, hakkas motivatsioon kaduma ja vaim väsima. Lisaks ei ole see ainult seinatoonide ja mööbli valimine. Kümnete parketipakkide, köögimööbli ja tehnika tassimine, eriti kõrgemale korrusele, on kohati päris korralik füüsiline töö.

Projekti lõpus vandusin endale, et mitte kunagi enam. 😄

Siis tuli ostja, kes oli korteriga siiralt rahul ja kiitis nii valitud seinatoone kui ka mööblit. See tüdimus kadus üllatavalt kiiresti. Kui tekkis võimalus järgmiseks projektiks ja numbrid tundusid töötavat, tuli uus „jah“ tegelikult päris lihtsalt.

Minu „miks“ on soov kasvatada oma investeerimisportfelli viisil, kus saan ise tulemuse kujunemisele kaasa aidata. Ma ei tahtnud ainult aktsiaturu tõusude ja langustega kaasa loksuda, mulle meeldis, et sain ise leida õige objekti, luua sellele väärtust ja mõjutada võimalikku tootlust.

Muidugi käib sellega kaasas ka teine pool: kui midagi läheb valesti, on võimalik kasum sinu oma, aga kahjum samuti.

See ei ole lihtne ega passiivne investeerimine, aga mulle meeldib investeering, mille väärtuse loomisel saan ise kaasa lüüa.