Tartu korteriturg septembris: statistika näitab hinnatõusu, aga kas hinnad päriselt tõusevad?

Tartu korterituru 2025. ja 2026. aasta septembri statistikat kõrvutades jääb esmapilgul mulje üsna tugevast hinnatõusust. Numbrite sisse vaadates on pilt aga märksa rahulikum ja üsna hästi kooskõlas sellega, mida näen praegu igapäevases müügitöös.

2025 aasta septembris tehti Tartus 195 korteritehingut, tänavu septembris 181. Tehingute arv vähenes seega ligikaudu 7%.

Samal ajal tõusis kõigi tehingute keskmine ruutmeetrihind 2603 eurolt 2889 euroni ehk ligikaudu 11% ning mediaan 2288 eurolt 2672 euroni ehk ligi 17%.

Kas Tartu korterid on siis aastaga tõesti nii palju kallinenud? Pigem ei saa nende numbrite põhjal sellist järeldust teha.

Keskmine ruutmeetrihind ei näita kogu turgu

Üks oluline erinevus on müüdud korterite koosseisus. 2025. aasta septembris oli tehingusse läinud korteri keskmine pind 53,2 m², tänavu vaid 47,0 m². Väiksemate korterite ruutmeetrihind on üldjuhul kõrgem ja seetõttu võib nende suurem osakaal kogu linna keskmist märgatavalt tõsta.

Veel parema pildi annab korterite võrdlemine hoonete vanuse järgi.

Tartu suurimas tehingugrupis ehk 1971–1990 ehitatud majades tehti 2025. aasta septembris 71 ja tänavu 63 tehingut. Mediaanhind oli vastavalt 2011 €/m² ja 2028 €/m².

See tähendab aastaga vaid 0,9% muutust – sisuliselt on hinnatase püsinud paigal.

Ka uuemate korterite puhul pole pilt üheselt tõusev. 2016–2020 ehitatud majade korterite mediaanhind langes 3590 eurolt 3388 euroni ruutmeetri kohta. 2001–2010 ehitatud majades langes mediaan 2744 eurolt 2447 euroni.

Mõnes väiksemas grupis on seevastu väga suured tõusud, kuid seal tuleb arvestada tehingute vähese arvuga. Näiteks enne 1939. aastat ehitatud majades tehti tänavu septembris vaid 9 tehingut. Sellises grupis võivad mõned täielikult renoveeritud kesklinna korterid kogu statistikat väga tugevalt mõjutada, kuigi registris kajastub hoone endiselt oma algse ehitusaastaga.

Ostjal on praegu aega valida

Ka minu enda kogemus ei näita hetkel turgu, kus hinnad kiiresti üles liiguksid. Vastupidi, mitmed objektid on jõudnud tehingusse isegi alla hindamisaktis määratud turuväärtuse.

Ostjad on praegu väga valivad. Sageli käiakse vaatamas suurt hulka erinevaid kinnisvarasid, võrreldakse pikalt ning ostuotsus sünnib aeglasemalt. Rohkem küsitakse dokumentide, maja seisukorra ja tulevaste kulude kohta ning ollakse tähelepanelikumad ka detailide suhtes.

Sama tendentsi on märgata pärast ostu. Rohkem pööratakse tähelepanu näiteks korteris tuntavatele lõhnadele, ümbruskonna helidele või piirkonnas märgatud tegevustele- ka sellistele asjaoludele, mis ei pruugi olla ostetud kinnisvaraga otseselt seotud.

Milline Tartu turg siis praegu on?

Üldine statistika võib jätta mulje kiirest hinnatõusust, kuid võrreldavate korterite numbrid ja reaalne müügikogemus räägivad märksa rahulikumast turust.

Tartu suurimas korterite segmendis on hinnatase aastatagusega sisuliselt sama ning osas uuemates vanusegruppides on mediaanhind isegi langenud.

Praegune turg soosib ostjat, kellel on aega valida ja võrrelda. Müüja jaoks tähendab see, et õige hinnastamine, kinnisvara põhjalik ettevalmistamine ja aus info objekti kohta on olulisemad kui kunagi varem.

Andmed: Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute statistika, september 2025 ja september 2026.