Tulumaks kinnisvara müümisel: millal maksad ja millal mitte?

Kristi Bimberg
2 hours ago
2 min read

Kinnisvara müük võib tuua märkimisväärset tulu, kuid sageli tekib küsimus: kas ja millal tuleb tasuda tulumaksu? Vastus sõltub eelkõige sellest, kas müüd oma elukohta või muud kinnisvara.

Elukoha müük on üldjuhul maksuvaba

Kui inimene müüb eluruumi, mida ta kasutas kuni müügini oma elukohana, siis müügist saadud kasu on tulumaksuvaba ja seda ei pea deklareerima.

Olulised punktid:

Seadus ei määra, mitu päeva aastas peab eluruumis elama
Inimesel võib olla mitu elukohta korraga
Määrav ei ole sissekirjutus, vaid tegelik elukoht
Omandamise viis ei ole oluline (ostetud, päritud, kingitud jne)

Riigikohtu praktika järgi on elukoha määramine faktiküsimus, mida hinnatakse iga juhtumi puhul eraldi.

Elukoha kasutamist saab tõendada näiteks:

kommunaalarvete ja sideteenuste lepingutega
maksumaksja seletustega
tunnistajate (nt naabrite) ütlustega

⚠️ Tähtis: kinnisvara ei tohi olla enne müüki välja üüritud

Maksuvabastus kehtib vaid üks kord kahe aasta jooksul

Elukoha müügilt saab tulumaksuvabastust kasutada ainult ühel müügitehingul kahe aasta jooksul.

Kaheaastast perioodi hakatakse arvestama kinnistusraamatu kandele järgnevast päevast
Kui järgmine elukoht müüakse enne kahe aasta möödumist, tuleb see deklareerida ja maksustada

Kui müügist saadakse kahju

Kahju ei maksustata
Deklareerima ei pea
Kuludokumendid tuleb säilitada vähemalt 5 aastat

Kui kinnisvara on üüritud, kaob maksuvabastus

Kui kodu müümise ajal:

on seal pikaajaline või lühiajaline üürnik
või on kinnisvara kasutatud tulu teenimise eesmärgil

👉 siis elukoha maksuvabastus ei kehti, isegi kui üür oli ajutine.

Suvila müük: erand elukohareeglist

Suvilat võib samuti müüa tulumaksuvabalt, kui täidetud on kõik järgmised tingimused:

Suvila on olnud müüja omandis vähemalt 2 aastat
Kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit
Maksuvabastust ei ole samal 2-aastasel perioodil kasutatud mõne muu elukoha müügiks

NB! Kui müüd suvila maksuvabalt, siis järgmise elukoha müügil saab maksuvabastust kasutada alles 2 aasta pärast.

Tulumaksu arvutamine tavalisel kinnisvara müügil

Kui maksuvabastus ei kehti, arvutatakse maksustatav kasu nii:

Müügihind – soetusmaksumus – parenduskulud – müügikulud

Näide

Ostuhind: 100 000 €
Renoveerimine: 20 000 €
Müügihind: 138 000 €

Kasu:138 000 – 100 000 – 20 000 = 18 000 €

Tulumaks 2025. aastal:18 000 × 22% = 3 960 €

Olulised erandid

Pärandi või kingituse saamine ei ole maksustatav
Kui pärandatud kinnisvara müüakse mitte elukohana, maksustatakse peaaegu kogu müügisumma (maha saab arvata tehtud kulud)
Kinnisvara sundvõõrandamine ei ole tulumaksuga maksustatav