Vanas puumajas ehitati WC koridori arvelt – kas ja kuidas see seadustada?

Vanades puumajades on tüüpiline olukord, kus algselt paiknesid ühiskasutuses tualetid koridoris, kuid aja jooksul on iga korteriomanik ehitanud WC oma korterisse. Sageli on selleks kasutatud osa kunagisest koridorist ehk ühisomandist.

See tekitab küsimuse:Kas see tuleb seadustada?Ja kui jah, siis kuidas?

Lühike vastus: jah, tuleb – ja seda mitmes etapis.

Miks see on probleem?

Korteriomand koosneb kahest osast:

1. eriomand – sinu korteri suletud ruumid

2. kaasomand – kõik, mis kuulub kõigile (nt kandekonstruktsioonid, trepikoda, katus, koridorid, tehnosüsteemid)

   
   

Koridor on üldjuhul kaasomand. Kui keegi on selle arvelt oma korterit laiendanud (näiteks ehitanud WC), siis:

• kasutab ta osa kaasomandist ainukasutuses;

• korteri tegelik pind ei vasta registriandmetele;

• ehitus võib olla tehtud ilma projekti ja ehitusloata;

• tulevikus võivad tekkida probleemid müügil, laenuga või kindlustusega.

Millal tuleb seadustada?

Seadustamine on vajalik, kui:

• korteri piirid on muutunud võrreldes kinnistusraamatu andmetega;

• osa koridorist on füüsiliselt liidetud korteriga;

• on muudetud tehnosüsteeme (kanalisatsioon, ventilatsioon);

• plaanid ei vasta tegelikule olukorrale.

Kui WC on ehitatud 1990ndatel või varem, ei tähenda see, et seda ei peaks seadustama. Ka vanad muudatused vajavad dokumenteerimist.

Kuidas sellist olukorda seadustada?

Protsess jaguneb kolmeks suureks osaks:

Ehituslik seadustamine

Kõigepealt tuleb vaadata, kas tegemist on ehitusseadustiku mõttes ümberehitusega.

WC rajamine tähendab tavaliselt:

• vee- ja kanalisatsiooni lisamist,

• ventilatsiooni muutmist,

• ruumiplaneeringu muutmist.

Enamasti on vajalik:

• ehitusprojekt (olemasoleva olukorra fikseerimine + muudatuste kirjeldus),

• ehitusteatise või ehitusloa taotlus (sõltuvalt tööde mahust),

• kasutusteatise esitamine pärast seadustamist.

Ilma kohaliku omavalitsuse kooskõlastuseta ei saa asja juriidiliselt lõpuni korrastada.

Korteriomanike kokkulepe (kaasomandi muutmine)

Kui koridori osa on liidetud korteriga, siis ei piisa ainult ehituslikust seadustamisest.

Vajalik on kõigi korteriomanike notariaalne kokkulepe, sest:

• muudetakse kaasomandi ulatust,

• muudetakse korteriomandite pindalasid,

• muutub mõtteline osa suurus.

See eeldab 100% nõusolekut.

Kui kõik omanikud on sama teinud (igaüks võtnud tüki koridorist), on praktikas lihtsam kokkuleppele jõuda.

Hoone jaotusplaan ja uued registriandmed

Enne notarit tuleb koostada hoone jaotusplaan, mis näitab:

• korterite tegelikke piire,

• uued pindalad,

• milline osa jäi alles kaasomandisse.

Selle alusel:

• muudetakse korteriomandite kirjeldusi,

• esitatakse andmed kinnistusraamatusse,

• vajadusel uuendatakse ehitisregistri andmeid.

Alles pärast seda on olukord õiguslikult korrektne.

Mis juhtub, kui mitte seadustada?

Probleemid tekivad tavaliselt siis, kui:

• korterit soovitakse müüa,

• ostja võtab pangalaenu,

• tekib vaidlus naabrite vahel.

  
  

Pank võib nõuda dokumentide korrastamist. Naaber võib vaidlustada kaasomandi kasutuse. Kindlustus võib keelduda kahju hüvitamisest.

Kas alati peab muutma korteri pindala?

Siin on oluline nüanss.

On kaks võimalust:

Variant A – muudetakse korteriomandi piire

Koridori osa liidetakse ametlikult korteriga.→ Muutub korteri pindala ja mõtteline osa.→ Vajalik 100% nõusolek.

Variant B – sõlmitakse kasutuskorra kokkulepe

Koridori osa jääb kaasomandisse, kuid antakse konkreetsele korterile ainukasutusse.→ Pindala registris ei muutu.→ Lihtsam lahendus, kuid ei anna täielikku omandiõigust.

Praktikas eelistatakse sageli esimest varianti, sest see on selgem ja tõstab kinnisvara väärtust.

Millest alustada?

1. Telli hoone mõõdistamine ja tegeliku olukorra fikseerimine.

2. Konsulteeri projekteerijaga, kas vaja on ehitusprojekti.

3. Kogu korteriomanike nõusolek.

4. Mine notarisse kaasomandi muutmise kokkulepet sõlmima koos teiste kortermaja korteriomanikega.

5. Uuenda kinnistus- ja ehitisregistri andmed.

Kokkuvõte

Kui vanas puumajas on koridori arvelt ehitatud WC korterisse, siis:

✔ tegemist on kaasomandi arvelt laiendamisega

✔ see tuleb seadustada nii ehituslikult kui juriidiliselt

✔ vajalik on kõigi omanike kokkulepe

✔ vaja on uut hoone jaotusplaani

✔ registriandmed tuleb viia vastavusse tegelikkusega

Mida varem see korda teha, seda vähem tekib hilisemaid vaidlusi ja kulusid.