Varjatud puudused kinnisvaras

Hiljuti osalesin koolitusel, mille korraldas Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda. Koolituse viis läbi EhitusKaitse Büroo ning koolitajaks oli Marko Sults.

Koolituse teemaks olid kinnisvaras esinevad varjatud puudused – teema, mis on oluline nii kinnisvara ostjate, müüjate kui ka maaklerite jaoks.

Nähtavad ja ostjale teada olevad puudused

Järelturu kinnisvara puhul on täiesti tavapärane, et objektidel esineb silmaga nähtavaid puudusi. Näiteks:

• hallitus vannitoas (võiks tuua eraldi ostja tähelepanu sellele)

• kulunud või vananenud viimistlus (nähtav)

• vahetamata elektrisüsteem( ostjat teavitatud)

  
  

Need on puudused, mida ostja saab objekti ülevaatuse käigus märgata. Siia võib lisada ka olukorrad, kus mõni probleem on küll silmale peidus (näiteks seina sees olev elektrisüsteem), kuid ostjale on sellest enne ostuotsust teada antud ning ta on arvestanud sellega kui võimaliku tulevase kuluga.

Sellised puudused kajastuvad tavaliselt ka kinnisvara hinnas ning sageli ka ostu-müügilepingus. Oluline on meeles pidada, et ilmselgete, nähtavate või lepingusse kirja pandud vigade puhul ei saa ostja hiljem väita, et ta ei olnud neist teadlik.

Varjatud ja ostjale mitte teadaolevad puudused

Varjatud puudusteks loetakse kinnisvaras esinevaid probleeme, mis:

• olid olemas juba müügi hetkel

• ei olnud ostjale ostuhetkel nähtavad ega teada

• mõjutavad oluliselt kinnisvara väärtust, kasutatavust või ohutust

  
  

Sellised puudused võivad ilmneda alles pärast kinnisvara kasutuselevõttu või põhjalikumat kontrolli.

Oluline on mõista, et varjatud puudus ei tähenda tingimata seda, et müüja oleks probleemi teadlikult varjanud. Tegemist võib olla ka probleemiga, mille olemasolust müüja ise ei olnud teadlik. Samas võib vastutus selliste puuduste eest siiski langeda müüjale, kui need olid kinnisasjal olemas juba tehingu ajal.

Sagedasemad varjatud puudused kinnisvaras

Praktikas esineb mitmeid probleeme, mis võivad kvalifitseeruda varjatud puudustena.

Niiskus ja hallitus

Niiskuskahjustused võivad peituda konstruktsioonides ning muutuda nähtavaks alles aja jooksul. Põhjuseks võib olla näiteks puudulik ventilatsioon, lekkiv katus või ehitusvead. Kui müüja on probleemsed kohad enne müüki lihtsalt üle värvinud, ostjat sellest teavitanud ei ole ning ka juurpõhjust pole lahendatud, võib tegemist olla varjatud puudusega.

Valed ehitusvõtted

Koolitusel toodi näide olukorrast, kus katuse renoveerimisel oli jäetud paigaldamata vajalik katusekattematerjal. Selle tagajärjel tekkis katuse alla kondents, mis põhjustas soojustusmaterjali hallituse.

Tehnosüsteemide vead

Probleemid elektrisüsteemi või torustikuga võivad ilmneda alles kinnisvara kasutamise käigus.

Dokumentatsiooniga seotud puudused

Olukorrad, kus kinnisvaral on tehtud ümberehitusi ilma ehitusloata või on kinnisasjaga seotud piirangud, millest ostjat ei ole teavitatud.

Miks see teema on oluline?

Kinnisvara ost on sageli üks elu suurimaid rahalisi väljaminekuid, mille laenu makstakse veel 20–30 aastat. Kui pärast tehingut ilmnevad probleemid, mida ostuhetkel ei olnud võimalik märgata, võivad tagajärjed olla märkimisväärsed.

Näiteks võivad konstruktsiooniprobleemid või ulatuslik niiskuskahjustus tähendada väga kulukaid remonditöid. Lisaks võivad sellised olukorrad viia ka õiguslike vaidlusteni müüja ja ostja vahel.

Mõned kogemused praktikast

Oma viie aasta jooksul kinnisvaravaldkonnas on mul olnud üks juhtum, mida võib pidada reaalseks varjatud puuduse olukorraks, kuid siiski toon välja, et see ei olnud müüja poolt tahtlik.

Tegemist oli korteriga, kus oli enne müüki tehtud kapitaalremont. Hiljem selgus aga, et elektritööde tegemiseks ei olnud palgatud vastava pädevusega elektrikut ning osades kohtades oli kasutatud täiesti valesid elektrikaableid. Probleem tuli ilmsiks alles siis, kui uued omanikud hakkasid vahetama köögimööblit ja -tehnikat. Tööde käigus selgus, et ka valgustiteni viivad kaablid ei olnud tehtud korrektselt.

Kuulasin ära mõlema osapoole seisukohad ning arutasime võimalikke lahendusi. Minu roll oli olla neutraalne vahelüli, kes aitab hoida olukorra rahulikuna ja suunata osapooli lahenduse poole. Lõpuks jõudsime kompromissini, millega mõlemad pooled said edasi liikuda.

Teine olukord puudutas õues olevat kastmisveetoru. Üks ehitaja oli väitnud, et sellel peaks olema majas sees eraldi teenindusluuk. Tegemist oli aga minimajaga, mis oli ehitatud vastavalt projektile ning millel oli olemas ka kasutusluba.

Isegi kui see oleks olnud probleem, oleks tegemist olnud pigem nähtava asjaoluga, mitte varjatud puudusega. Samuti ei ole ma ise näinud ka uusarendustes lahendust, kus sellise toru jaoks oleks majas eraldi teenindusluuk.

Siinkohal tasub meeles pidada, et ehitusvaldkonnas on palju spetsialiste ning igaühel neist on ka oma isiklik arvamus. Paraku ei tähenda spetsialisti arvamus automaatselt seda, et tegemist oleks ehitusnormi või nõudega.

Hiljuti kogesin seda ka oma korteri renoveerimise käigus. Kaasasin töödesse kolm spetsialisti – kaks ehitajat ja elektriku. Huvitaval kombel ütles iga järgmine spetsialist, et eelmine on teinud kehva tööd.

See näitab hästi, kui erinevad võivad olla hinnangud ja vaatenurgad ka sama töö kohta.

Lõpetuseks

Viimasel ajal on meedias palju räägitud varjatud puudustest kinnisvaratehingutes. Samas loodan, et eestlastele omane kahe jalaga maa peal mõtlemine säilib ka edaspidi ning me ei liigu selles osas Ameerika suunas, kus iga väiksema probleemi tõttu pöördutakse kohe kohtusse.

Eriti järelturu korterite ja vanemate majade puhul tuleb juba eos arvestada, et hoonetel on oma ajalugu ning mõnikord võivad ilmneda ka ootamatud probleemid. Need ei pruugi olla teada ka müüjale ning ei tähenda alati, et tegemist oleks teadlikult varjatud puudusega.

Seetõttu tasub varjatud puuduste teemat käsitleda rahulikult ja realistlikult, lähtudes eelkõige faktidest, dokumentatsioonist ja tegelikest ehitusnõuetest.