Kinnisvara broneerimisleping – lihtkirjalik kokkulepe müügi peatamiseks

Kinnisvaratehingud käivad Eestis üldjuhul notari kaudu. Kui aga ostja ja müüja soovivad objekti ajutiselt “kinni panna”, kasutatakse sageli broneerimislepingut – lihtkirjalikku kokkulepet ilma notarita.

Selle postituse eesmärk on selgitada:

• mis on broneerimisleping,

• milleks seda kasutatakse,

• mida sinna võib ja mida ei tohi kirjutada,

• ning kuidas vältida lepingu tühisust.

  
  

Mis on broneerimisleping?

Broneerimisleping on lihtkirjalik kokkulepe, millega müüja kohustub teatud perioodi jooksul:

• mitte pakkuma kinnisvara teistele huvilistele,

• mitte sõlmima müügilepingut kolmanda isikuga,

• hoidma objekti ostja jaoks „broneerituna“.

⚠️ Väga oluline:Broneerimisleping ei ole müügileping ega eelleping. See ei anna ostjale õigust nõuda kinnisvara müümist.

Miks ei tohi broneerimislepingus olla müügikokkulepet?

Eestis peab kinnisasja võõrandamise kohustuslik tehing (müügileping või eelleping) olema notariaalses vormis. Kui lihtkirjalikus broneerimislepingus sisaldub kokkulepe, et:

• müüja müüb kinnistu ostjale,

• pooled on kokku leppinud hinnas ja kohustuvad notari juurde minema,

• ostjal tekib nõudeõigus müügi sõlmimiseks,

siis on tegemist sisuliselt notariaalset vormi nõudva eellepinguga.

Kui see on sõlmitud ilma notarita, on leping tühine.

Seetõttu peab broneerimisleping olema sisuliselt:

kokkulepe müügi peatamiseks, mitte müügiks kohustamiseks.

Mis on broneerimislepingu eesmärk?

Praktikas kasutatakse broneerimislepingut näiteks siis, kui:

• ostja vajab aega pangalaenu otsuse saamiseks,

• ostja soovib tellida hindamisakti,

• müüja on valmis objekti ajutiselt turult maha võtma,

• pooled valmistuvad notaritehinguks.

Broneerimisleping annab ostjale ajutise kindluse, et objekt ei lähe “käest ära”, ning müüjale kindluse, et huviline on tõsine.

Mida võib broneerimislepingus kokku leppida?

Lubatud ja turvalised kokkulepped:

• ✔️ Broneerimise tähtaeg (nt 14–30 päeva)

• ✔️ Müüja kohustus mitte pidada paralleelseid läbirääkimisi

• ✔️ Müüja kohustus mitte sõlmida lepingut kolmandaga

• ✔️ Broneerimistasu maksmine

• ✔️ Tingimused, millal broneerimistasu tagastatakse või jääb müüjale

Oluline on sõnastada, et:

• tegemist ei ole müügilepinguga,

• tegemist ei ole eellepinguga,

• pooled ei kohustu kinnisvara müüma ega ostma,

• müügitehing saab toimuda ainult eraldi notariaalse lepingu alusel.

Mida ei tohi broneerimislepingus olla?

❌ Kohustus müüa kinnistu ostjale ❌ Kohustus osta kinnistu kokkulepitud hinnaga ❌ Viide, et pooled sõlmivad kindlasti notariaalse lepingu ❌ Tingimused, millest tuleneb õigus nõuda müügilepingu sõlmimist

Kui lepingus on müügikohustus, muutub see sisuliselt eellepinguks ja ilma notarita on see tühine.

Broneerimistasu – kas see on käsiraha?

Broneerimistasu ei ole klassikaline käsiraha.

See on tasu selle eest, et:

• müüja peatab müügiprotsessi,

• ostja saab aja ettevalmistusteks.

Tüüpilised variandid:

• Kui ostja loobub ilma mõjuva põhjuseta → tasu jääb müüjale.

• Kui müüja rikub broneerimiskohustust → tasu tagastatakse (või kahekordselt koos trahviga).

• Kui pooled ei jõua müügini objektiivsel põhjusel (nt pank ei anna laenu, kinnisvaral on puudus, millega ostja ei saanud broneerimist tehes arvestada) → tasu tagastatakse.

  
  

Kui suur peaks olema broneerimistasu?

Broneerimistasu eesmärk ei ole ostjat „karistada“, vaid näidata tema tõsist huvi ning kompenseerida müüjale ajutine müügi peatamine.

Hea broneerimistasu on alati tasakaalus:

• piisavalt madal, et ostja ei võtaks ebamõistlikku rahalist riski enne notaritehingut,

• samas piisavalt kõrge, et ostja ei broneeriks objekti kergekäeliselt “igaks juhuks”.

Kui summa on liiga väike, ei pruugi ostja protsessi tõsiselt võtta.Kui see on liiga suur, muutub broneerimisleping sisuliselt varjatud ettemakseks müügile, mis pole selle lepingu eesmärk.

Soovituslik suurus

Praktikas on mõistlik broneerimistasu:

👉 kuni 2 000 eurot

See suurusjärk:

• motiveerib ostjat tehinguga edasi liikuma,

• katab müüjale ajutise turult eemaldamise riski,

• ei tekita olukorda, kus ostja on juba liiga tugevalt rahaliselt “seotud”.
  

Kui pikk peaks olema broneerimisperiood?

Tavapraktikas:

• 30 päeva, et jõuaks tellida nii hindamisakti kui ka jääks piisav aeg ka notariaja ootamiseks.

• pikem periood keerukamate objektide puhul ning kokkuleppel

Liiga pikk broneerimisaeg võib müüjale olla ebamõistlikult piirav.

Kokkuvõte

Broneerimisleping on kasulik tööriist kinnisvara müügiprotsessi ajutiseks peatamiseks, kuid:

• see peab olema lihtkirjalik,

• see ei tohi sisaldada müügikohustust,

• see ei tohi olla sisuliselt eelleping,

• see peab keskenduma üksnes müügi ajutisele peatamisele.
  

Kui broneerimisleping on õigesti koostatud, aitab see:

• kaitsta müüjat,

• anda ostjale kindlust,

• hoida ära vaidlusi.
  

Kui aga lepingusse satub müügile viitav kohustus, võib see osutuda tühiseks – ning see tähendab, et kumbki pool ei saa sellele tugineda.